中国房地产市场失衡原因分析及改善建议

   本文介绍了我国房地产市场的现状,从政府、房地产开发商以及购房者三方面对市场失衡的原因进行了深层次的分析,结合国外的房地产市场失控实例分析了其危害,最后就我国的房地产现状出了一系列的改善建议。 
  关键词 房地产 市场失衡 泡沫经济 
  一、中国21世纪的房地产现状 
  1、供求关系严重失衡 
  随着经济的快速发展,城镇化步伐加快,越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来,城市人口越来越多,相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅高,很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房,他们改善居住条件,希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增,而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应,使得房地产市场供求关系严重失衡。 
  2、价格持续走高,市场出现泡沫经济 
  因为供求关系的严重失衡,需求量远远大于供给量,房地产市场处于卖方市场,价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张,土地的价格也出现上涨,房地产开发商购买地皮需投入更多资金,这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上,表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展,房价有所上涨是必然的情况,但照现状看,房地产价格远远偏离其实际价值,泡沫经济现象严重。 
  3、政府调控政策失效 
  最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日,政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上,我国政府也出台了一系列调控政策,到212年2月为止,全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨,但房价仍未得到有效控制,住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。 
  二、中国房地产市场失衡主原因 
  1、政府角度 
  (1)区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多样,真正可以有效利用的土地十分有限,再加上人口众多的国情,土地资源极其紧张。中国人口分布也极不均衡,在地幅辽阔的西北地区人员十分稀少,而在土地资源相对紧张的东南部地区人员大量聚集,使得该地域土地资源更加紧张。土地由国家所有,为了经济的可持续发展,政府对用于住房建设的土地进行了总体控制,而住房需求量持续增加,导致房地产开发的供求矛盾激化而房地产市场失衡。 
  (2)房地产交易税收巨大。在房地产市场交易中,税费也是很大的一笔支出,一定程度上影响着房地产价格。房地产交易税有契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税以及房屋交易手续费等。比如契税,普通住宅在交易中按房屋成交价的1.5%征收,如果是二套房按3.%征收;营业税满五年的免征,购买时间在五年内的房屋按成交价的5%征收;个人所得税,满五年的唯一住房免征,非唯一住房按评估价的1.%征收。房屋卖方需向国家税务机关缴纳的营业税、土地增值税、个人所得税等在房屋交易时一并转嫁给买方。据统计,二手房交易中各种税费占房价的13%以上。买一手房的税费也很多,房地产开发商会将税收一定程度分摊到房屋购买者的身上,税费会跟随房屋产权向下转移,房屋价格也就一定程度的上涨。 
  (3)控制政策不给力。目前中国的房地产正处于资产泡沫时期,表面上它带动了中国的经济增长,同时其中也隐藏了可怕的危机。近年,中国政府出台了一系列房地产调控政策,针对购买者的“限购令”,针对开发商采取银根紧缩、上调利息和高土地出让金等措施,鼓励保障性住房的开发和建设等。但是,一些地方经济增长过于依赖房地产,地方政府为了GDP的高速增长,对房市的调控政策推三阻四,使得每次调控都是“调”而不“控”。房价居高不下的问题只得到了缓解并未真正解决。 
  2、居民角度 
  (1)购买需求旺盛。随着我国经济的日益繁荣,在部分发达地区,如上海、深圳等地,需大量的廉价劳动力,大量外来人员进城务工。其中有一部分希望在城市中安定下来,这也使得城镇人口越来越多,这部分人口购房需求十分旺盛。加上经济发展带来的人们生活水平的高,城市有房的居民也希望进一步改善居住质量。 
  (2)高收入人群投资“炒房”。随着经济的发展,高收入人群越来越多。人们投资除了股市、国债、储蓄、住房等外,其他投资渠道很少。近几年,股市表现欠佳,储蓄和国债回报率低,住房成为这些高收入人群的最佳投资消费热点。在消费上,表现为对房屋品质的求的高;在投资方面,有经济实力的人大量“囤房”,进行“炒房活动”,他们将住房频繁转手。这也导致社会上出现大量闲置住房,造成很多人没房住而很多房没人住,制造房屋供求紧张、房价持续上涨的现象,使得房地产市场混乱失衡。可见,收入差距扩大也是造成房地产失衡的原因之一,一部分人买不起房,另一部分人通过炒房牟取暴利。 
  3、开发商角度 
  (1)土地资源稀缺。城镇化现象和房地产的发展扩大了土地的需求量,再加上土地资源的稀缺性、不可再生性,使得土地资源相对不足,土地价格上扬。土地是国家所有的,房屋开发商想建房就需向国家缴纳相应的土地出让金以及建设开发税费,开发商会将土地价格上涨部分一定程度转嫁到买房者身上,导致房价进一步高。 
  (2)超额利润的掘取。出于诸多原因考虑,国家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集资建房、单位建房等,房地产开发商成为住房开发的垄断经营者。因为这样出现的最严重后果就是房地产开发商垄断住房市场的供给,拥有了房屋的定价权。开发商对于住房供给的垄断推动其追逐超额垄断利润,这直接推动着住房价格的上升。213年4月,福布斯发布全球华人富豪榜,上榜从事房地产人数最多,占到21%。其中,中国内地上榜富豪人数有较大增长,前十位的中国内地富豪中就有四位从事房地产行业。
  三、国外实例给我们的经验教训 
  在不久前的28年全球性经济危机中,就有因为房地产的泡沫经济而给国家带来严重后果的实例。为了高国内经济增长速度,与欧洲经济看齐,西班牙过分依赖房地产来发展经济,所有土地都用于房地产开发,银行也放宽开发商和购房者的贷款条件。仅27年西班牙建房数目就是英法德三年的建房总和,虽然在房地产的促进下西班牙经济的确有很大的发展,27年房地产对GDP的贡献率为18%,但是社会的大量资本聚集在房产上,产业泡沫繁荣扩大。时至28年,爆发全球性的金融危机,所有地区都受到了严重影响,同时它也像导火索一样刺破了西班牙的经济泡沫。西班牙一开始就选择错了发展重点,将重心放在房地产行业而不是高科技和制造业的发展上。西班牙国内发生严重的经济危机,房价大跌,很多房屋滞销空置,开发商、银行大量破产,失业率猛增,通货膨胀,政府财政赤字严重面临破产。21年为了缓解财政赤字,政府采取银根紧缩政策,降低工资标准高税费,国内相继罢工,而又造成了严重的社会危机。在中国,部分一线城市的房价是美国的两倍,但是居民收入仅为美国的七分之一,可见现阶段我国存在着一定的经济泡沫,特别在房地产市场。为避免重蹈覆辙,应该吸取国外的教训将严重的经济危机扼杀在摇篮中,通过市场与宏观调控相结合的手段解决国内房地产市场中存在的问题。 
  四、针对房地产市场的改善建议 
  1、建设保障性住房 
  从房地产失衡的原因分析了解到,开发商的垄断行为是造成高房价的罪魁祸首。相对而言,开发商热衷于大户型高档次的商品房开发而不重视对利润空间小的保障性住房的开发。解决当前房地产问题,必须打破开发商对房地产供给市场垄断行为。政府应该从住房供给层面,减少高档商品房的供应而相应地加大小户型的商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房建设,以满足更多低收入人群的需。 
  2、抑制不合理的住房需求 
  在投资渠道有限的情况下,居民有闲钱用于房地产投资,无可厚非。政府可以通过高住房贷款利率和购房首付比例,采取一些住房限购政策,抑制投资性购房,打击“炒房”行为,最小化“囤房”行为。这些是政府近几年大力推行的政策,有一定强制力度,并且对于抑制房地产市场失衡有一定积极作用,进一步巩固和完善这些政策。 
  3、加强政府宏观调控 
  根本解决房地产市场失衡问题从多方面着手,强化政府的宏观调控。政府应该准确了解房地产市场的需求,作出正确的市场定位,从目前的市场情况来看,因为市场信息的偏差使得房地产市场存在供需结构不合理的情况。可以借鉴国外的模式,把面向市场的商品房和面向低收入人群的保障性住房分开供应,采取不同的贷款和价格政策。政府建立健全的信息流通平台,优化资源配置,使得土地得到最大的利用;同时政府也应该加大土地的供给,调整供给结构,弥补市场上供给不足的情况,规范开发商的行为,进行帕累托改进使得购房者、开发商、政府三方达到“帕累托”最优状态(任何改变都不会使得三方中任意一方的利益受到损害,是一种最好的资源配置方式)。 
  目前,土地的出让和房地产交易各种税费已经成为一些地方政府财政收入的主来源。对房地产市场的各项税收进行清理整顿,对于不合理的收费项目坚决取缔,减弱地方政府与房地产开发的利益联系。对于涉及房地产开发建设的自来水、电力、燃气、光缆通讯等垄断行业进行价格整顿,严厉打击强卖、强买、强制收费的价格违法行为,消除地方政府推高房价的积极性。 
  4、整顿规范房地产金融市场 
  对于中国目前的房地产现状,笔者认为存在着局部泡沫,也即所谓的区域性泡沫。为了避免泡沫的进一步扩大,危害国家整体经济运行乃至社会环境。房地产金融市场需进行规范和整顿。在开发商方面,严格审查其贷款发放资质和信用等级,避免发放贷款给没有开发资质、信用等级低的企业,防范金融风险出现。在居民个人方面,强化住房贷款管理,严格执行国家住房贷款政策,并且灵活运用利率杠杆作用,规范房地产抵押贷款融资行为。 
  5、大力发展国民经济 
  刚刚接触到经济学方面的知识我们就了解到了人们的收入和收入预期对其购买力有很大的影响。目前,我国居民普遍的恩格尔系数都不高,大多数人的家庭收入情况还是处于温饱状态,收入增长速度跟不上房屋价格上涨的速度。在大力发展国民经济的同时相应地高居民的收入水平,这样才能进入一个良性循环状态,人们收入增加会带动消费包括房地产的投资消费,消费反过来又进一步拉动经济增长。 
  五、结语 
  房地产业已经成为国民经济的支柱产业,对我国的经济乃至个人都有着巨大的影响。但是目前房价暴涨,房地产泡沫日渐严重。国外经验已经证明,不解决好房地产泡沫问题将严重影响本国乃至世界经济的正常发展。本文正是基于这样一个目的,对我国房地产市场失衡原因进行分析,并出一些改善建议,希望有所警示作用。 
  参考文献 
  1 杜雨、陶丹论“限购令”对中国房地产市场的政策性影响——房地产政策的宏微观经济效应分析J.中国市场,212(9). 
  2 丁宁、刘海涛、张璇中国房地产价格上涨的供求原因及对策J.大连海事大学学报(社会科学版),212,11(1). 
  3 韩骏西班牙房地产泡沫破灭的原因、后果及其警示J.中国房地产金融,211(7).